อัปเดต กฎหมายอสังหาฯ ปี 2026: 3 เรื่องใหญ่ที่คนปล่อยเช่าต้องรู้ ถ้าไม่อยากเสียสิทธิ!

ก้าวเข้าสู่ปี 2026 อย่างเต็มตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้สู้กันแค่ที่ทำเลหรือราคาอีกต่อไป แต่ “กฎหมายอสังหาฯ” กลายเป็นอาวุธสำคัญที่เจ้าของทรัพย์ต้องถือไว้ในมือ เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากภาษีและข้อพิพาทกับผู้เช่า วันนี้ SpacesMate จะมาสรุป 3 ประเด็นที่สายปล่อยเช่าห้ามพลาด!

1. ภาษีที่ดินฯ 2569: ปล่อยเช่าแบบไหนไม่โดนเบี้ยปรับ?

หนึ่งในกฎหมายอสังหาฯ ที่ทรงอิทธิพลที่สุดคือ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในปี 2026 นี้มีการเข้มงวดเรื่องการ “ระบุประเภทการใช้ประโยชน์” อย่างมาก

• ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย: จัดเก็บในอัตราล้านละ 200 บาท (0.02%) สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนมูลค่าที่เกินจากนั้นจะขยับขึ้นเป็นขั้นบันไดตั้งแต่ 0.03% ถึง 0.1% (ล้านละ 300 – 1,000 บาท)

• ระวังค่าภาษีพุ่ง: หากปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์ หรือให้ผู้เช่าจดทะเบียนบริษัทในที่อยู่อาศัยนั้น อัตราภาษีจะพุ่งสูงถึง 0.3% (ล้านละ 3,000 บาท) ทันที!

• อย่าลืมแจ้งเปลี่ยนประเภท: หากแจ้งว่า “อยู่อาศัยเอง” แต่แอบปล่อยเช่าแล้วโดนจับได้ จะต้องเสียภาษีย้อนหลังพร้อมเบี้ยปรับสูงสุด 40% ของยอดภาษีที่ค้างชำระ

• จุดสังเกต: ปี 2026 นี้ท้องถิ่นเริ่มใช้ AI เชื่อมโยงฐานข้อมูลมิเตอร์ไฟฟ้าเพื่อตรวจสอบการใช้งานจริง หากมีการใช้ไฟสูงต่อเนื่องแต่แจ้งว่าเป็นบ้านว่าง เตรียมรับจดหมายเรียกเก็บภาษีได้เลยครับ

2. สัญญาเช่าที่ต้อง “เป็นธรรม” ตามมาตรฐาน สคบ.

สำหรับใครที่มีห้องเช่า หรือคอนโดปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป กฎหมายอสังหาฯ ด้านคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กำหนดให้สัญญาเช่าต้องมีมาตรฐานเดียวกัน ดังนี้:

• ค่าน้ำ-ค่าไฟ: ห้ามเก็บเกินอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บจริง (ห้ามบวกกำไรเพิ่ม)

• เงินประกัน: เก็บได้ไม่เกิน 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (รวมเป็น 1+1)

• การแจ้งออก: ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ก่อนกำหนด (หากอยู่มาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา) โดยต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน

3. กฎหมาย LTR Visa และการเช่าระยะยาวสำหรับต่างชาติ

ในปี 2026 รัฐบาลไทยยังคงผลักดันกลุ่มชาวต่างชาติศักยภาพสูง (LTR Visa) ให้เข้ามาพำนักระยะยาว ซึ่งเป็นโอกาสทองของตลาดปล่อยเช่าระดับ High-end แต่เจ้าของทรัพย์ต้องระวัง “กับดักกฎหมาย” เรื่องระยะเวลาเช่า:

• กฎจดทะเบียน 3 ปี: การทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป “ต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน” เท่านั้นเพื่อให้สัญญาบทที่เกินปีที่ 3 มีผลบังคับใช้ได้จริง

• ความเสี่ยงหากไม่จด: หากเซ็นสัญญากันเองที่บ้าน แม้จะระบุว่าเช่า 10 ปี แต่ในทางกฎหมายจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนที่เหลือจะเป็นโมฆะทันทีหากเกิดข้อพิพาท

• สิทธิการเช่าไม่โอนตาม: หากเจ้าของขายทรัพย์สินนั้นต่อให้คนอื่นในระหว่างสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน ผู้เช่าอาจถูกเจ้าของใหม่ให้ออกได้ทันที เพราะกฎหมายไม่คุ้มครองสิทธิการเช่าส่วนที่ไม่ได้จดทะเบียนไว้ครับ

SpacesMate: เพื่อนคู่ใจในการจัดการพื้นที่ของคุณ

ชอบบทความนี้? อย่าลืมกดแชร์ให้เพื่อนสายลงทุนอสังหาฯ หรือหากคุณกำลังมองหาแพลตฟอร์มปล่อยเช่าที่มั่นใจได้ ลองแวะมาหาเราที่ SpacesMate นะครับ!